こんにちは
LSO総合司法書士事務所の沖中です
今回は、離婚後に財産分与の目的となる不動産についてお話します。
結婚後に、マイホームを購入する夫婦は少なくないですよね。
その際、銀行から融資を受けて購入するという形が多いと思います。
夫婦のいずれの名義で、融資を受けたのか、ここが今回お話する内容のポイントになります。
もし、夫婦両方の名義で融資を受けていた場合、離婚する時、そのローンはどうなるのでしょうか。
離婚後の不動産 ～夫婦ペアローンの実態～
公開日: 2019.08.22
最終更新日: 2019.12.03
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近年の夫婦形態の状況
最近の夫婦形態として20代30代の夫婦は「共働き」が主流になってきています。
つまり、今の年配の方々の時代とは違い、「結婚したら女性は家庭に入る」というのは、主流ではなくなってきているということです。
共働きの場合、夫婦ともに都心に通勤することも多いと思いますので、マイホームを購入するとなれば、やはり、値段が高くてもより都心に近いマンションが売れやすいのが現状です。
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夫婦でマンションを購入する
先ほどお話ししたように共働きの場合、購入するマンションの価格は非常に高いものになります。そうすると、融資を受けたい場合、その金額も当然高くなりますよね。
この場合多くの夫婦は、夫婦の共同名義でマンションを購入し、ローンもそれぞれの名義で組みます。併せて、互いに連帯保証人になったり連帯債務者になったりすることもあります。
つまり、結果的にローンが２本になるということです。これをペアローンといいます。
単独ローンで連帯保証人や連帯債務者をつける場合とはまた違うものです。
ペアローンは、一般的には、夫の方が妻よりも多く借り入れることが多いです。
ちなみに、その場合に怖いのがローンが完済しない間に妻が先に死亡してしまった場合です。
死亡した妻のローン残額は団体信用生命保険によって弁済されることになりますが、借入金の多い夫のほうのローンは残ることになります。
それまで家計をやりくりしていたのが妻だった場合、夫は家計管理ができず、月々の出費がどんどん膨らむ傾向にあることがわかっています。
ペアローンのメリット・デメリット
メリット；借り入れ可能額が大きくなる。
住宅ローン控除（適用条件あり）によって節税になる可能性がある。
などなど…
デメリット；印紙や事務手数料などの費用が2倍になる。
１世帯あたりの返済額が増え、返済リスクが大きくなる。
どちらかが退職しても支払う金額は変わらず、かつ退職した方は住宅ローン控除を受けられなくなる。
離婚時に問題になる。
などなど…
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03
離婚したらペアローンはどうなるの？
今や夫婦の3組に１組が離婚すると言われている時代です。
離婚の際には様々な問題が生じます。特にお金に関する取り決めは、なかなかスムーズにはいきません。
当事者だけで決められるならまだしも、今回のテーマであるペアローンを組んだ夫婦は離婚する際、融資をした銀行をも巻き込むことになります。
ペアローンを組むときは慎重にならなければなりません。
取りうるべき手段
①マンションを売却して、ローンの返済に充てる
②そのまま済み続けてローンを返済していく
①の場合
売却代金でローンの全額を返済できれば問題ないですよね。
しかし、売却代金だけで全額弁済できない場合は、残りの返済について夫婦でよく話し合う必要があります。
②の場合
例えば、妻だけが住み、夫が出て行くことにするとします。それにあわせて名義（所有者、債務者）も妻に変えたいところですが、融資の際の契約次第では、金融機関の同意が必要になってきます。
となると、名義を変えることは簡単なことではありません。金融機関の同意というのはそう容易く得られるものではないからです。
いずれにしても、離婚したのですから現状維持というわけにはいきません。
なんとかして２本あるローンを１本にするのが通常です。
方法は２つです。今からお話する、「債務引受」か「借換」かです。
「債務引受」
メリット：現在借り入れしている銀行だけで手続きができるので費用を抑えることができる。
デメリット：審査が厳しく、時間がかかる。保証人を立てることを求められることもある。
「借換」
メリット：今の金利より安く借り入れることができる。諸費用の一部または全部を一緒に借り入れることもできる。
デメリット：新たな抵当権の設定を行うので、費用がかかる。手続きする金融機関が増える。
以上のメリット・デメリットを踏まえ、どちらを選択するか、慎重に考えましょう。
ローンを払えなくなったら・・・
もし自宅を売却せず、住み続けた場合で、いよいよローンが払えなくなったらどうなるのでしょうか。
最終的には「競売」か「任意売却」という手段をとることになると思います。
金融機関に自宅を差し押さえられて、他人のもとへいくのが競売で、
住み替えと同等の売却行為とみなされるのが任意売却です。
競売と任意売却、どちらが債務者（自宅所有者）にとってよりよい手段だと思いますか？
答えは、任意売却です。任意売却は競売にはないメリットが沢山あるのです。
特に違いの大きい点をいくつか挙げてみます。
★任意売却の場合
・売却価格
市場価格に近い価格で売却できる場合が多いです。つまり残債務がより少なくなる可能性が高いということです。
（競売；市場の7割程度の価格で売却。残債務も多く残る可能性が高い）
・残債務の返済
無理のない範囲で分割返済可能です。
（競売；一括返済）
・プライバシー面
他人に事情を知られずに売却可能です。
（競売；新聞やネットに掲載される）
・引越費用・引越日
債権者との交渉次第では、最高30万円の引越費用を受領でき、引越日も設定できる場合があります。
（競売；立退料が支払われるケースはほとんどなく、引越日は自由に選べない）
この４つのポイントだけを見ても、競売より任意売却の方がよりよいということは分かるかと思います。
このどちらかの方法で自宅を売却し、債務に充てましょう。
それでもローンが完済できないときは、自己破産しかありません。
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まとめ
今回は夫婦のペアローンで関連してくるものについてお話ししました。
結婚してマイホームを購入する際、便利だと思ってペアローンを組むと後々後悔することがあるということがわかっていただけたのではないでしょうか。
自分たちがどう働いて、どう暮らして生きたいか、大げさな話だなと思うかもしれませんが、家を買う（ローンを組む）ということは、人生において１つの岐路にあると思います。
必ずしも金融機関等の言うことを信用して契約するのではなく、自分自身でしっかり考えることが大切になります。あとで困ることにならないように、沢山の情報を自ら手に入れましょう。
離婚に際して不動産（自宅）の取り決めは、きちんと離婚協議書として残しておくことを、強くお勧めいたします。
当事務所では、司法書士事務所ですので、不動産の手続きを得意としています。
協議書作成から名義変更まで一括して、サポートをしておりますので、どうぞお気軽にお問合せ下さい。